Liegenschafts-bezogene interne HLK- und Haustechnik-Blogs

Warum?

Emails mit passendem Verteiler sind ein zweckmäßiges Transportmittel für Informationsaustausch, allerdings  mit  2 gravierenden Nachteilen:

1. Ändert sich der Kreis der „Informationsbedürftigen“ — weil sich die behandelte Aufgabe als umfangreicher als zunächst gedacht herausstellt, eine Urlaubs- oder Krankheitsvertretung einspringen muss, ein Vertragspartner wechselt oder warum auch immer — fehlen neu hinzugekommenen im Verteiler früher ausgetauschte Informationen, die sie sich aus eigener Kraft kaum beschaffen können.
2. Die Empfänger von Emails haben keine Möglichkeit, selbst zu entscheiden, welche Informationen sie lesen oder an welchen Diskussionen sie teilnehmen wollen,  die Entscheidung trifft der Absender, indem er den Empfängerkreis festlegt.

Alternativen oder besser Ergänzungen wären beispielsweise

• Mailing-Listen, eine Art geschlossenes Rund-Mail-System mit festem Verteiler (alle Abonnenten), bei dem alle alten Emails (hier meist Postings genannt) auf einem Server verbleiben und neu-Abonnenten auch später noch zur Verfügung stehen. Vorteil ist die übersichtliche Struktur, nachteilig die starre Verteilerstruktur (jeder bekommt immer alle Nachrichten), die etwas aufwendige Administrierung und die kaum vorhandenen Gestaltungsmöglichkeiten für die Beiträge (einfach nur Text).
• Slack oder Ähnliche webbasierter Instant-Messaging–Dienste sind eine sehr interessante Möglichkeit, innerhalb eines Teams Informationen auszutauschen, ohne dass Informationen verloren gehen, allerdings ehe für Kommunikation innerhalb eines Unternehmens gedacht, bei datentechnischer Schaffung eines Teams mit Mitgliedern aus mehreren Unternehmen wird der Administrationsaufwand sehr hoch  (besondere Email-Adressen, …) oder eben
• Ein Blog, eine Art Tagebuch im Internet. Unterschieden werden öffentliche Blogs (lesbar für jedermann im Internet) und private Blogs, für die auch der Lesezugriff auf eingeladene Besucher beschränkt ist. Solche Technik-Blogs sind privat, das heißt nur für eingeladene Nutzer sicht- und lesbar.
  • Vorteile einer solchen Blog-Lösung sind unter anderem
    • die vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten (Bilder, Hyperlinks, Schriftsatz, …),
    • Zuordnung der Beiträge zu Kategorien, Anlagen, Sachgebieten, Zuständigen
    • einfache Bedienbarkeit für die Nutzer
    • Kennzeichnung der Beiträge mit Schlagwörtern („Tags“)
    • differenzierte Möglichkeiten, nur über Beiträge (Blogposts genannt) zu bestimmten Themen per Email oder RSS-Feed informiert zu werden.
  • Nachteilig ist unter Umständen die rein chronologische Beitragsanordnung, was bei längeren Diskussionen schnell unübersichtlich wird.

Für Kunden werden von Bielefeld & Buß Technik-Blogs auf Wunsch nach Vereinbarung kostenlos auf wordpress.com eingerichtet und administriert. Der Blog ist wie bereits ausgeführt ein Tagebuch für die Anlagen einer Liegenschaft und bietet die Möglichkeit der Ablage von Kundendienstberichten (PDF-Dateien), Schaltplänen, technischen Unterlagen und Photos, „interdisziplinären“ Problemdiskussionen, … . Je nach Interessenlage können die Funktionen auf einfache Angepasst werden, soweit diese Anpassungen aber Aufwendig sind und nicht von einem „Co-Administrator“ des Anlagenbetreibers eingerichtet und gepflegt werden, müssen ggf. für über den Basis-Blog hinausgehende Sonderfunktionen zusätzliche Vergütungen vereinbart werden.

Auf Wunsch oder bei Ende der Geschäftsbeziehung mit Bielefeld & Buß wird die Administration kostenlos an den Kunden übergeben

Für komplexere Aufgabenstellungen gibt es noch ausgefeiltere Werkzeuge wie Bug-Tracker, Projektmanagement-Software und ähnliches, deren sinnvolle Nutzung aber intensive Schulung voraussetzt und deshalb für die hier zugrunde liegende Aufgabenstellung nicht sinnvoll wäre.

 

Störmeldung auf das Handy – Braucht man das?

Nein!

Eine Email enthält alle nötigen Informationen (sofern es nicht die Billig-Variante nur mit Sammelstör-Email-Meldung ist, zu der ich mich wenige male breitschlagen ließ), der Empfänger hat hoffentlich Fernzugriff auf die Anlage, das reicht. Wie oft fallen Heizungsanlagen denn nachts (wenn niemand seine Emails kontrolliert) aus ?

Aber:

Montag hatten wir wieder so einen Fall. Zufällig sah ich gegen 20:45 Uhr, dass um 20:15 Uhr eine Stör-Email von einer Anlage gekommen war. Der Hausmeister hatte noch nichts davon mitbekommen, als ich ihn sicherheitshalber anrief. Noch gab es nur eine Regelabweichungsmeldung, kein „echtes“ Problem. Da aber zu befürchten war, dass es beim morgendlichen Aufheiz-, Dusch- und Badewarmwasser-Marathon einen Engpass geben würde, trafen wir uns um 21:45 Uhr an der Anlage. Vor Ort zeigte sich schnell, dass ganz eindeutig zu wenig Fernwärme-Heizwasser floss,  meine Diagnose: „irgendwie“ Problem mit Durchflussbegrenzung oder Differenzdruckregelung an der Versorger-seitigen Fernwärmestation. Ich pulte das unfachmännisch-wackelig schon mal provisorisch hin, der Versorger-Monteur schuf eine ¾ Stunde später ein professionelles Provisorium, am nächsten Tag erfolgte die richtige Reparatur.

Die Mieter haben von all dem nichts mitbekommen.

Und der Hausmeister ist überzeugt, möchte zukünftig per SMS  oder Anruf auf seinem Handy informiert werden — Entscheidung diese Woche.

DDC-Datenschreiber

Für die DDC-Geräte Fabrikat Phoenix Contact steht eine Datenschreiberfunktion mit Offline-Auswertung zur Verfügung. Für eine vereinbarte Anzahl von Anlagenzuständen (Typisch: 30) wird der jeweilige aktuelle Wert alle 12 Minuten in eine csv-Datei auf dem DDC-Speicher geschrieben. Ein typischer Datensatz für einen Heizkreis besteht aus Außentemperatur, Vorlauftemperatur (Istwert + Sollwert), Rücklauftemperatur, Ventilstellung, Pumpenbetrieb.

Jeweils am letzten Tag des Monats um 24:00 Uhr (oder bei Bedarf auf „Knopfdruck“ über die Visualisierung) wird eine Datei JJJJ-MM-DD-Anlagenname.csv (typische Dateigröße: 400 … 900 kB) an vorher festgelegte E-Mail-Empfänger geschickt und anschließend auf der DDC gelöscht; mit dem nächsten Messwert wird eine neue Datei für den neuen Monat auf der DDC erstellt.

Die Auswertung der Daten erfolgt am einfachsten mit einer von Bielefeld & Buß vorbereiteten Tabellenkalkulation mit geeigneten Diagrammen, ggf. statistischen Auswertungen und was sonst je nach Anwendung für den Betreiber interessant sein könnte. Die Anzahl der übertragbaren Daten wird durch DDC-Programmspeicher und DDC-FTP-Speicher begrenzt.

Beispiel einer grafischen Auswertung:

Anhand der Linienverläufe ergibt sich (wie bei einem EKG für den Arzt) für den Fachmann ein genaues Bild des Anlagenzustands, man erkennt Fehlfunktionen, ungünstige Einstellungen etc. Im Beispiel aus einer tatsächlich existierenden Anlage sehe ich beispielsweise, dass die Förderhöhe der Fernleitungs-Pumpe 11M1 zu hoch eingestellt ist, sie drückt ständig Heizwasser durch den Hallen-Heizlüfterheizkreis 23, obwohl von dort keine Anforderung besteht, und andere Probleme. Aus Aufzeichnungen zu anderen Jahreszeiten zeigten sich dann noch andere Probleme, die alle auf Basis der Auswertungen abgestellt werden konnten. Ohne die Aufzeichnungen wären diese Fehler wohl kaum bemerkt worden, und die Wirtschaftlichkeit der Anlage wäre auf einem schlechteren Niveau geblieben.

Andere Ausführungen wie Datenspeicherung auf einem FTP-Server statt .csv-Email-Versand, Online-Visualisierung etc. können je nach Vereinbarung ebenfalls realisiert werden

Neulich in Braunschweig

Screenshot, Lizenz Public Domain

Ich sitze im Büro und arbeite am PC.

29.06.2015 19:09: Ich erhalte eine Störungs-Email über Anlagenstörung in einem Wohn- und Geschäftshaus von der DDC-Heizungsregelung dieser Anlage: „Warmwasserspeicher kalt“

29.06.2015 19:10: während ich mich vom Büro aus in die Fernvisualisieung der DDC einwähle kommt schon die nächste Störmeldung: Vorlauf hinter (Fernwärme-) Wärmetauscher kalt. Anlagenbild zeigt: Fernwärme-Ventil voll geöffnet, aber dahinter kommt keine Wärme an.

29.06.2015 19:12: Da ich weiß, dass der Hausmeister seine Emails nur gelegentlich kontrolliert, informiere ich ihn telefonisch, nach kurzer Erörterung beschließt er, den Notdienst der Heizungsfirma zu anzurufen.

29.06.2015 20:55: Heizungsfirmen-Notdienstmonteur informiert mich telefonisch —  Ursache untersucht, Defekt an der Fernwärmeübergabestion, der Energieversorger-Notdienst ist informiert.

29.06.2015 21:10: Anruf des Hausmeisters — Wärmeversorgung durch Energieversorger notdürftig wiederhergestellt, wird gegen 07:00 am nächsten Tag endgültig repariert.

30.06.2015 08:11: Anruf des Hausmeisters — alles ist wieder in Ordnung, keinerlei Einschränkungen bei den Arztpraxen mit Bäderabteilung.

Der Ablauf hätte natürlich auch am 30.06.2015 08:00 mit empörten Arztanruf: „Wartezimmer voll, Bädertermine geplatzt, alles durcheinander, so eine Sch…. lasse ich mir nicht bieten, …“ beginnen können — wenn man das mit Simpel-Heizungsreglern auf der Wand gelöst hätte.

Wer glaubt, er könne keine Magengeschwüre bekommen, kann auch in einem Gebäude mit erhöhter Anforderung an die Verfügbarkeit von Heizungs- (und Klima-) Anlagen  die einfachste und billigste Lösung für die Heizungsregelung wählen. Wer auf seine Gesundheit achtet und die Bedürfnisse der Nutzer wichtig nimmt investiert mehr in die Regelung und hofft, dass mein Versprechen, damit gegenüber der Einfachlösung irgendetwas < 10% an Energie zu sparen (das hängt natürlich sehr von der Art der Gebäudenutzung ab) der Wahrheit entspricht und sich die Investition sogar über die Energiekostenersparnis amortisiert, zieht auch für eine vermeintlich simple Heizungsanlage („was soll daran schon kaputtgehen“) eine etwas aufwendigere Regelungslösung in Betracht.