Liegenschafts-bezogene interne HLK- und Haustechnik-Blogs

Warum?

Emails mit passendem Verteiler sind ein zweckmäßiges Transportmittel für Informationsaustausch, allerdings  mit  2 gravierenden Nachteilen:

1. Ändert sich der Kreis der „Informationsbedürftigen“ — weil sich die behandelte Aufgabe als umfangreicher als zunächst gedacht herausstellt, eine Urlaubs- oder Krankheitsvertretung einspringen muss, ein Vertragspartner wechselt oder warum auch immer — fehlen neu hinzugekommenen im Verteiler früher ausgetauschte Informationen, die sie sich aus eigener Kraft kaum beschaffen können.
2. Die Empfänger von Emails haben keine Möglichkeit, selbst zu entscheiden, welche Informationen sie lesen oder an welchen Diskussionen sie teilnehmen wollen,  die Entscheidung trifft der Absender, indem er den Empfängerkreis festlegt.

Alternativen oder besser Ergänzungen wären beispielsweise

• Mailing-Listen, eine Art geschlossenes Rund-Mail-System mit festem Verteiler (alle Abonnenten), bei dem alle alten Emails (hier meist Postings genannt) auf einem Server verbleiben und neu-Abonnenten auch später noch zur Verfügung stehen. Vorteil ist die übersichtliche Struktur, nachteilig die starre Verteilerstruktur (jeder bekommt immer alle Nachrichten), die etwas aufwendige Administrierung und die kaum vorhandenen Gestaltungsmöglichkeiten für die Beiträge (einfach nur Text).
• Slack oder Ähnliche webbasierter Instant-Messaging–Dienste sind eine sehr interessante Möglichkeit, innerhalb eines Teams Informationen auszutauschen, ohne dass Informationen verloren gehen, allerdings ehe für Kommunikation innerhalb eines Unternehmens gedacht, bei datentechnischer Schaffung eines Teams mit Mitgliedern aus mehreren Unternehmen wird der Administrationsaufwand sehr hoch  (besondere Email-Adressen, …) oder eben
• Ein Blog, eine Art Tagebuch im Internet. Unterschieden werden öffentliche Blogs (lesbar für jedermann im Internet) und private Blogs, für die auch der Lesezugriff auf eingeladene Besucher beschränkt ist. Solche Technik-Blogs sind privat, das heißt nur für eingeladene Nutzer sicht- und lesbar.
  • Vorteile einer solchen Blog-Lösung sind unter anderem
    • die vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten (Bilder, Hyperlinks, Schriftsatz, …),
    • Zuordnung der Beiträge zu Kategorien, Anlagen, Sachgebieten, Zuständigen
    • einfache Bedienbarkeit für die Nutzer
    • Kennzeichnung der Beiträge mit Schlagwörtern („Tags“)
    • differenzierte Möglichkeiten, nur über Beiträge (Blogposts genannt) zu bestimmten Themen per Email oder RSS-Feed informiert zu werden.
  • Nachteilig ist unter Umständen die rein chronologische Beitragsanordnung, was bei längeren Diskussionen schnell unübersichtlich wird.

Für Kunden werden von Bielefeld & Buß Technik-Blogs auf Wunsch nach Vereinbarung kostenlos auf wordpress.com eingerichtet und administriert. Der Blog ist wie bereits ausgeführt ein Tagebuch für die Anlagen einer Liegenschaft und bietet die Möglichkeit der Ablage von Kundendienstberichten (PDF-Dateien), Schaltplänen, technischen Unterlagen und Photos, „interdisziplinären“ Problemdiskussionen, … . Je nach Interessenlage können die Funktionen auf einfache Angepasst werden, soweit diese Anpassungen aber Aufwendig sind und nicht von einem „Co-Administrator“ des Anlagenbetreibers eingerichtet und gepflegt werden, müssen ggf. für über den Basis-Blog hinausgehende Sonderfunktionen zusätzliche Vergütungen vereinbart werden.

Auf Wunsch oder bei Ende der Geschäftsbeziehung mit Bielefeld & Buß wird die Administration kostenlos an den Kunden übergeben

Für komplexere Aufgabenstellungen gibt es noch ausgefeiltere Werkzeuge wie Bug-Tracker, Projektmanagement-Software und ähnliches, deren sinnvolle Nutzung aber intensive Schulung voraussetzt und deshalb für die hier zugrunde liegende Aufgabenstellung nicht sinnvoll wäre.

 

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Störmeldung auf das Handy – Braucht man das?

Nein!

Eine Email enthält alle nötigen Informationen (sofern es nicht die Billig-Variante nur mit Sammelstör-Email-Meldung ist, zu der ich mich wenige male breitschlagen ließ), der Empfänger hat hoffentlich Fernzugriff auf die Anlage, das reicht. Wie oft fallen Heizungsanlagen denn nachts (wenn niemand seine Emails kontrolliert) aus ?

Aber:

Montag hatten wir wieder so einen Fall. Zufällig sah ich gegen 20:45 Uhr, dass um 20:15 Uhr eine Stör-Email von einer Anlage gekommen war. Der Hausmeister hatte noch nichts davon mitbekommen, als ich ihn sicherheitshalber anrief. Noch gab es nur eine Regelabweichungsmeldung, kein „echtes“ Problem. Da aber zu befürchten war, dass es beim morgendlichen Aufheiz-, Dusch- und Badewarmwasser-Marathon einen Engpass geben würde, trafen wir uns um 21:45 Uhr an der Anlage. Vor Ort zeigte sich schnell, dass ganz eindeutig zu wenig Fernwärme-Heizwasser floss,  meine Diagnose: „irgendwie“ Problem mit Durchflussbegrenzung oder Differenzdruckregelung an der Versorger-seitigen Fernwärmestation. Ich pulte das unfachmännisch-wackelig schon mal provisorisch hin, der Versorger-Monteur schuf eine ¾ Stunde später ein professionelles Provisorium, am nächsten Tag erfolgte die richtige Reparatur.

Die Mieter haben von all dem nichts mitbekommen.

Und der Hausmeister ist überzeugt, möchte zukünftig per SMS  oder Anruf auf seinem Handy informiert werden — Entscheidung diese Woche.

Bedienung und Visualisierung mit Internet Explorer 11

Im Zusammenhang mit dem Ende der Unterstützung von NPAPI-Plugins seitens Mozilla und den dadurch erforderlichen Umstellungen für die PC/Browser-Nutzung der von Bielefeld & Buß erstellten (älteren) Visualisierungen wurde ich gefragt, ob statt Firefox nicht einfach der Internet Explorer benutzt werden kann.

Es funktioniert ✅

Mehrere meiner Kunden benutzen den Internet Explorer, bisher hörte ich keine Browser-bezogenen Reklamationen. Und auch eigene, unsystematische Tests zeigten keine IE11-bezogenen Probleme.

Ob es ratsam ist, den Internet Explorer zu nutzen, wird oft angezweifelt; eine nicht mehr ganz taufrische Checkliste zur Gewährleistung der Surfsicherheit vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik gibt es hier. Bei Beschränkung der Nutzung für Visualisierungszwecke dürften Sicherheitsprobleme so gut wie ausgeschlossen sein.

 Aber 🚧

Weitere Hindernisse?

ORACLE wird selbst keine Browser-Plugins für Browser mehr unterstützen, spätestens ab JAVA 10 wird es keine mehr geben.

Nicht unbedingt ein Problem, darf halt das JAVA irgendwann nicht mehr aktualisiert werden, ob das sicherheitstechnisch und organisatorisch (wenn andere Software eine aktuelle JRE benötigt …) akzeptabel und machbar ist müssen die jeweiligen IT-Verantwortlichen klären. Das Problem, dass evtl. für den Browser eine ältere JAVA-Version (mit Plugin) benötigt wird, betrifft alle Browserlösungen, auch Kiosk-Browserlösungen auf Firefox-Basis (bei deren Einrichtung ich auf Wunsch gern behilflich bin).

Ob und wie es möglich ist, für den Internet Explorer (oder andere Browser) eine ältere Java-Version auf dem PC einzustellen, während sonstige Software mit einer aktuellen JRE arbeitet, ist noch in Klärung.

Das ist kein akutes Problem!

Java 9 (erscheint voraussichtlich Juli 2017) wird Browser-Plugins noch unterstützen.

JAVA 10, die erste Version ohne Browser-Plugins, wird nach meinem aktuellen Wissensstand Mitte 2019 veröffentlicht werden. Mindestens bis dahin können der Internet Explorer oder Browser-Kiosk-Lösungen problemlos benutzt werden, nach dem Aus für JAVA-Browserplugins mit Java 10 habe ich eine neue Lösung für sie parat – versprochen!

Andere Visualisierungslösungen …

… ohne Verwendung von NPAPI-JAVA-Plugins wurden hier bereits vorgestellt.

 

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Weitere Hinweise zum Thema:

JAVA Entwickler-Blog (englisch)

Ein Abenteuer auf dem Holzweg

Schematische Ansicht

Heute hielt ich für eine mir nicht allzu geläufige ältere DDC eine PCMCIA Programm-Backup-Speicherkarte in der Hand.

Ich denke: Aha, Schwellpfeil, rechts ist viel Schreibschutz, links ist weniger.

Der Hersteller dachte aber: Pfeil! Für Schreibschutz Schiebeschalterchen nach links schieben!

Manchmal …

Emojis in der Email-Betreffzeilen – ℹ️️

Seit einigen Tagen findet sich einigen Emails von Bielefeld & Buß am Ende der Betreffzeile ein Emoji. Diese kleinen Grafikelemente kennzeichnen einheitlich Emails, die jeweils aus einem bestimmten Grund geschrieben wurden:

⚠️️ Wichtige Nachricht, meistens Hinweis auf auf einen per Fernwartung festgestellten 
   Anlagenmangel.
❔ Ich bitte um Rückmeldung!
ℹ️️ Nur zur Information, keine Reaktion Ihrerseits erforderlich
✅ Die aus dem Betreff ersichtliche Angelegenheit ist erledigt, keine Rückmeldung 
   erforderlich

Die Anzeige der kleinen Grafiken variiert von Programm zu Programm, sollte aber stets eindeutig zuzuordnen sein. Aktuelle Email-Programme sollten die Zeichen problemlos „verdauen“.

Man kann (jedenfalls mit SeaMonkey und Thunderbird) auch seine Emails nach diesen einzelnen Zeichen durchsuchen. Ich nutze diese Möglichkeit und überprüfe beispielsweise, ob ich Rückmeldungen zu allen ❔ – Rückfragen bekam, und kennzeichne erledigte Rückfragen im Gesendet-Ordner mit dem Erledigt-Tag.

 

Wartungsvertrag für die Regeltechnik abschließen?

Gelegentlich werde ich um Abschluss eines Wartungsvertrags „für Schaltschrank und Regeltechnik gebeten“, was ich stets ablehne. Warum?

Gründe für den Abschluss eines Wartungsvertrags

Es gibt durchaus gute Gründe, einen Wartungsvertrag abzuschließen, nämlich immer, wenn es um Verschleißteile, betriebsbedingte Verschmutzung oder sonstige zunehmende Einschränkungen der Betriebsfähigkeit der Anlage geht. Filter (-Wechsel), Schmutzfänger reinigen, Keilriemen überprüfen und ggf. nachspannen — solche Arbeiten müssen regelmäßig  durchgeführt werden, und es ist für alle Seiten vorteilhaft, wenn diesbezüglich Planbarkeit besteht und der Fachmann auch für hohe Anlagenverfügbarkeit dank sorgfältiger Ausführung der Wartungsarbeiten gerade steht.

Außerdem gibt es natürlich Wartungsarbeiten und Kontrollen, deren regelmäßige Durchführung gesetzlich vorgeschrieben ist, beispielsweise Legionellen-Laborprüfung (§ 14 TrinkwV), Brandschutzanlagen, … .

Aber wie sieht das bei „Schaltschrank / Regelung“ aus?

Bei Schaltschrank und Regelung gibt es keinen vergleichbaren Verschleiß, Verschmutzung oder ähnliches, die meinen regelmäßigen Wartungs- (und Austausch-) Einsatz erfordern würde; Vorschriften für regelmäßige Wartungen und Überprüfungen gibt es auch nur im Zusammenhang mit anderen Vorschriften (Brandschutzklappentests, …).

Schaltschranklüfter-Filtermatte auf Verschmutzung  überprüfen kann auch jemand anderes (Hausmeister), dafür gibt es eine Liste mit regelmäßig erforderlichen Überprüfungen, und wenn die Filtermatten ausgetauscht werden müssen kann das auch der Betreiber selbst — oder ich erledige das gegen Abrechnung nach Aufwand. Dafür lohnt kein Wartungsvertrag.

Mögliche Argumente für eine regelmäßige Regelungs-Wartung durch einen Fachmann?

Pufferbatteriewechsel für die Regler? Das Austauschintervall liegt im Bereich 3 … 10 Jahre … ∞. Dafür lohnt auch kein Wartungsvertrag.

Aufgrund der im Bereich meiner HLK-Anlagen typischen geringen Schalthäufigkeit ist auch der Elektromechanik-Verschleiß gering, und evtl. betroffene Teile routinemäßig trotzdem auszutauschen erscheint wenig sinnvoll. Also auch kein Argument für einen Wartungsvertrag.

Kann die Anlagenverfügbarkeit durch regelmäßige Kontrollen im Bereich Schaltschrank / Regelung gesteigert werden? Kaum! Von mir gelieferte regeltechnische Anlagen mit DDC-Regelung führen grundsätzlich umfangreiche Plausibilitätskontrollen durch. Teils ganz einfache wie die Überwachung, dass der Differenzdruckwächter für die Keilriemenüberwachung bei Lüfter-Abschaltung in den „gestört“-Zustand wechseln muss, und viele Überwachungen auf hinreichende Übereinstimmung zwischen Ist- und Sollwert, und viele andere mehr. Mittels der ebenfalls stets realisierten Störungs-Email-Funktion (oder SMS, gar Anruf bei der Heizungs- oder  Lüftungs-Wartungsfirma) meldet sich die Regelung, wenn ihr etwas komisch vorkommt, und diese  Überwachungen arbeiten rund um die Uhr, ohne je zu ermüden … . Das ist viel effektiver als in großen Abständen aufwendige Tests durchzuführen. Also auch kein Argument für einen Wartungsvertrag – die Regelung erledigt das alles selbst. Und bei vorhandenem Fernwartungszugriff kann ich effektiv bei der Fehlerdiagnose helfen, auch wenn die Problemursache gar nicht in meinem „Verantwortungsbereich“ liegt.

Bevorzugte Behandlung bei Notfällen? Bei Stammkunden kann ich immer und jederzeit innerhalb von Minuten (Hilfe zur Selbsthilfe per Telefon oder Fernwartungseingriff für Notbetrieb) bis Stunden „Erste Hilfe“ leisten.  Oder ich löse dringende Problem vor Ort schnellstens  provisorisch oder gleich endgültig — auch ohne Wartungsvertrag.

Und gelegentlich mal ein 5-Minuten-Telefonat für eine Hilfestellung kostet bei mir nichts — gehört zum Service!

Also gar keine Notwendigkeit für regelmäßige Regeltechnik-Wartung?

Doch! Bei Anlagen mit erhöhten Anforderungen an die Verfügbarkeit (Krankenhaus-OP, Werkhallen, …) empfehle ich, die Anlage alle 2 Jahre von mir gründlich überprüfen zu lassen, das dauert 2 Stunden für eine Fernwärmeanlage mit wenigen Heizkreisen bis 6 Stunden für eine sehr komplexe Lüftungsanlage – Abrechnung nach Kundendienst-Preisliste (siehe ganz oben auf der Seite!). Dabei bemerke ich auch brummende oder „funkende“ Schütze, Spiel in den Betätigungen, Klappergeräusche, träges Ansprechen, lose Kabel, drohende Alters- oder Korrosionsausfälle, schlechte Genauigkeit von Messwerten und viele andere Dinge mehr (auch Probleme, die gar nicht zu meinem Gewerk gehören), die bei einer Routinewartung durch Heizungs-, Lüftungs- oder Wartungsfirma nicht unbedingt auffallen würden. Und die noch halb volle Puffer-Knopfzelle tausche ich bei der Gelegenheit gleich mit.  Aber auch dafür braucht es keinen Wartungsvertrag, nur einen Terminkalender (den ich gern kostenlos für den Kunden führe).

Und deshalb schließe ich mit meinen Kunden in der Regel keine Wartungsverträge ab, sondern stelle hohe Anlagenzuverlässigkeit durch andere Mittel und (auch schnelle Notfall-) Einsätze bei Bedarf sicher.

Wärmedämmung von (Regel-) Armaturen

Nicht nur zu hohe Raumtemperatur verschwendet Heizenergie!

Neulich hatte mein Lieferant die passende Dämmschale zu einem motorisch betriebenen Absperrhahn nicht auf Lager — nicht, weil der Nachschub nicht schnell genug nachgekommen wäre, sondern er kauft die Dämmschalten nur bei Bedarf, wenn jemand wie ich eine benötigt. Wie kommt es, dass so wenig Nachfrage besteht?

Das Ergebnis des Nachfragemangels sehe ich regelmäßig bei Wartungsarbeiten. Wird ein Regelventil ausgetauscht, bleibt es, sofern die alte Dämmung nicht zufällig passt, regelmäßig ohne Wärmedämmung. Das ist nicht nur technisch unschön, sondern in der Regel auch wirtschaftlich unbedacht — und natürlich gesetzeswidrig, siehe EnEV 2014!

Ich betrachte mal den aktuellen Fall, ein Belimo-Absperrhahnt (R415) als Absperrventil im Ladevorlauf eines Warmwasserspeichers mit internem Wärmetauscher.

Abschätzung (wer mag kann das unter Berücksichtigung von VDI 4610  und  VDI 2055 ja mal nachrechnen und seine Ergebnisse hier einfließen lassen) des Wärmeverlustes (ungedämmt): Da fließt regelmäßig Heizwasser mit ca. 75°C durch, das fühlt sich (bei ganz grob ähnlicher Oberfläche) deutlich heißer an als eine alte 25W-Glühbirne, aber weniger viel weniger heiß als eine alte 100W-Glühbirne. Also schätze ich mal 50W Wärmeverlust. Der Vortrag „Beitrag der Wärmeverluste …“ (Forschungsinstitut für Wärmeschutz e. V. München) kommt auf den Blättern 11 und 12 für eine DN15-Armatur auf 40W. Ich kann das nicht nachrechnen, die Randbedingungen sind dort Heizwassertemperatur 80°C und Raumtemperatur 20°C , da das aber grob mit meiner Abschätzung übereinstimmt, glaube ich das mal. Entsprechend der Diagramme wäre für eine gedämmte DN15-Armatur in meinem Fall mit Dämmschale EXT-OC-ZR415 mit gut 10W Wärmeverlust zu rechnen.

Was kann eine Dämmung hier sparen?

Das sieht nach einer sinnvollen Geldanlage für den Betreiber aus.

 

Ich liefere — sofern verfügbar — stets Dämmschalen mit; bei Belimo-Regelkugelhahnen gibt es passende vom Hersteller, die mit 1 Handgriff nach dem Ventileinbau auf die Armatur auzuschnappen sind.

Leider ist die Ersparnis nicht in allen Fällen so gut. Beispiel „Einbau in Fußbodenheizung als Regelventil“:

Wärmeleistungen geschätzt

Das ist nicht toll, aber immer noch wirtschaftlich sinnvoll.